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2018-02-25

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朱荣斌 资料图入职阳光城(000671.SZ)执行董事长半年,身兼碧桂园(02007.HK)和中海地产(00081.HK)双重标签的朱荣斌终于打破不设目标言论,提出2018年1200亿元的销售目标,为明年的规模定调。为实现这一目标,朱荣斌同时设定几近苛刻的考核制度——“杀头目标”,不达标的相关负责人最严厉将被免职。不仅如此,有自阳光城内部人士透露,这家以并购著称的公司计划将此前已经并购到手的部分项目出售,为此前太过迅速的并购行为买单。“杀头目标”:不达标者将被“干掉”今年6月,前碧桂园联席总裁朱荣斌正式入职阳光城。加上此前已经入职的吴建斌,福建富豪、阳光城实际控制人林腾蛟大手笔从碧桂园挖来两员大将,即碧桂园三斌(莫斌、朱荣斌、吴建斌)中的二斌,显示他对于重塑阳光城辉煌战绩的野心。经过半年对公司体系的梳理,朱荣斌终于拿出了他的目标,2018年实现1200亿元销售,而在今年8月的媒体会上,朱荣斌称不设销售目标。按照克尔瑞的统计数据显示,今年前11月,阳光城完成销售额707.8亿,据阳光城内部人士向澎湃新闻表示,今年其不对外公布的内部目标其实为800亿。这意味着明年公司的销售增长率将至少达到50%。为了保证销售目标的实现,朱荣斌还将自己的管理归心得和在碧桂园获取的经验,归纳成形象的制度标准——“红黄绿灯”供货管理制度,并在近日举行的阳光城集团的12月月度会议上宣布。来自阳光城的内部人士透露,“红黄绿灯”的界定标准是来控制供货(房源供应)风险和约束供货节奏的。各个项目们被打上不同颜色的灯的印记之后,将成为考核的主要依据之一。绿灯指供货无风险,按部就班即可达成转化率100%;黄灯项目指经过评估后可完成正常供货比例在70%-80%之间。红灯又分为非限价类红灯和限价类红灯。非限价类红灯40%-60%概率可达成;限价类红灯,限价与预期售价相差幅度超过10%以上。有碧桂园内部人士透露,在碧桂园的去化预警体系中,同样存在相似的考核体系,但朱荣斌此次进行了升级,并结合了营销之外的工程进度等风险。加快供货之外,追求规模之外,朱荣斌同步在优化阳光城的财务指标,并为此提出四个区域“杀头目标”,即在阳光城的全面预算管理中,按时供货,销售资金回笼、“红黄绿灯”转化率和利润实现四个考核目标。上述阳光城内部人士表示,所谓“杀头计划”正是如字面意思一样的简单直白,即不能达标的相关负责人将会被“干掉”。与之对应的职责部门涉及广泛,包括投资拓展部、工程部、营销部和财务部、合约成本等。投资部门及时、充足的获取土地、工程等前期部门保证及时达到预售节点、接着是营销部门出货。卖掉部分非优质并购项目,重回公开市场规模成为阳光城近期最为重要的任务之一,土地又是地产公司一切事情的前提。此次会上,阳光城强调“无死角扫荡”,投资部门被要求走出传统的舒适区,坚决贯彻“三全战略”,全面拓展,增加意向项目储备。所谓“三全战略”即全地域发展、全方式拿地、全业态发展拿地。在本次会议上确定的下一步投资思路中,重回公开市场被重点提出。此前因为更多专注并购,阳光城一度淡出公开土地市场。2016年一年,阳光城即通过并购获得1900万平方米土地储备,规划建筑面积约3800万平方米。12月1日,阳光城以2.845亿价格通过公开拍卖获得一幅福建省南平市浦城县住宅土地,土地面积约7万平方米。此前两天,其同样通过参与公开竞买获得江苏南通一幅宅地。有阳光城内部投资口的人员透露,至少部分城市,公开市场的货值被要求和并购货值等同。按照阳光城的设想,充分利用其集团保证金资源的同时,回避过热的区域,力争通过“合作”方式,以较低的价格获取优质的土地。此外,“快周转”也体现在了阳光城的土地投资上,那些面积在20万平方米以下的地块成为优先考虑的对象,其背后的意图显而易见,为明年提供更多的供货项目。具体到项目本身而言,此次会议明确了四个投资拿地的方向,产业项目、城改项目,集体经营用地,金融机构资产包。特色小镇被特别强调,需要充分调动集团投资发展中心团队和区域团队中的产业人才,推动特色小镇项目业务落地。有阳光城内部人士透露,特色小镇,特别是影视小镇将会成为重点的拓展对象;此外,公司也在试图引进相关的产业人才,而目标人才则来自华夏幸福。要求之外,投资部门也被套上紧箍咒,严防死守风险底线,坚决杜绝问题项目的发生,加强已经过投审会的项目签约、确权。增加拿地之外,这匹黑马正在打算处理掉手上已有并不优质的项目,为此前太过迅速的并购行为买单。一位熟悉阳光城的业内人士透露,阳光城在很短的时间内很快的收了那么多的地产项目,并非所有项目都很优质,会遇到产权不晰等其他问题,很难在很短的时间内贡献销售额,这与阳光城现阶段的快速供货、快速销售、快速回款是不太相符的。
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